Preguntas frecuentes

Preguntas Frecuentes sobre Venta con Alquiler Garantizado

Aquí tiene la respuesta a las preguntas que más habitualmente recibimos de nuestros clientes sobre la Venta con Alquiler Garantizado.

Pero recuerde que si tiene cualquier duda puede llamarnos al 944 245 378 o al 91 737 32 81, o escribirnos en el formulario de contacto al final de esta página.

Estaremos encantados de ayudarle en todo lo que necesite.

 

¿Con qué edad se suelen formalizar las operaciones de Venta con Alquiler, también conocido como Sale & Leaseback?

A partir de 65 años, por las ventajas/exenciones fiscales que conlleva la transmisión de la propiedad, ya que aquellas personas que vendan su vivienda habitual y tengan 65 o más años están exentas de tributación hasta 400.000€ de ganancia. Además, y especialmente en la modalidad de Alquiler Vitalicio, las elevadas esperanzas de vida que tienen muchas Personas Mayores hacen muy difícil que puedan localizarse inversores que tengan verdadero interés en una operación de Venta con Alquiler en personas menores de 65 años.

 

¿Es posible hacer una Venta con Alquiler sobre una vivienda que sea privativa de uno de los cónyuges?

Sí, no existe ningún problema. La Compraventa sería firmada por el cónyuge titular de la vivienda y el Contrato de Arrendamiento se formalizaría por ambos cónyuges para que los dos tuvieran los mismos derechos en su nueva condición de inquilinos.

 

¿Cuál es la nueva situación jurídica de una persona que constituya una operación de estas características?

El propietario de un inmueble que transmite el mismo bajo la figura de Venta con Alquiler, pasaría a ser Arrendatario con todos los derechos y obligaciones que fija la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, así como el resto de condiciones particulares que establezcan las partes de común acuerdo.

 

¿En qué condiciones se establece el Contrato de Arrendamiento?

Las cláusulas que fijan las condiciones del Contrato de Alquiler son las normales para cualquier documento contractual que recoja los acuerdos entre las partes en un Arrendamiento de vivienda. Además, las estipulaciones serán las que a tal efecto recoge la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que regulan el Contrato en todos los puntos que no hayan sido pactados libremente por las partes.

 

¿Puede el comprador de la vivienda hipotecar la casa? ¿conllevaría esto algún riesgo para la Persona Mayor que queda como inquilina de la vivienda?

Los compradores podrían constituir, como plenos propietarios de la vivienda y si así lo desean, una operación de financiación sobre la finca (hipoteca, aval, etc.). No obstante, esto no perjudica en absoluto los derechos de la Persona Mayor como arrendataria de la casa, puesto que es requisito obligatorio en estas operaciones que el Contrato de Arrendamiento quede inscrito en el Registro de la Propiedad, de tal forma, y conforme al art. 13.1, apartado segundo, de la LAU, en el caso de que se produjera una enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o similar, la entidad o persona que ostentara los nuevos derechos de propiedad sobre la vivienda está obligada a respetar las condiciones del Contrato de Arrendamiento en todos sus términos.

 

¿Es necesario inscribir en el Registro de la Propiedad el Contrato de Arrendamiento?

Sí, es necesario según el artículo 14 de la LAU tras su modificación de 2013, para poder mantenerse como inquilinos en caso de enajenación de la propiedad a un nuevo comprador.

Sólo en el caso de que el inversor solicite una hipoteca para hacer frente a la compra, y siempre y cuando se formalice con anterioridad a la compraventa, el banco tendría prioridad en caso de impago de la hipoteca por parte del nuevo propietario y no tendría que mantener el contrato de alquiler. Este supuesto es muy improbable dado que  la hipoteca solicitada por nuestros inversores no suele ser mayor del 60% del valor de la propiedad; antes de producirse este hecho nuestros inversores venderían la vivienda cancelando la hipoteca. Por tanto, las probabilidades de enajenación son prácticamente nulas.

 

¿Hay algún plazo máximo respecto de la duración del Alquiler?

Las Personas Mayores que venden su vivienda bajo la modalidad de Sale & Leaseback desean normalmente permanecer como inquilinos hasta su fallecimiento, por lo que el plazo del contrato de arrendamiento suele ser de larga duración para que tenga un efecto vitalicio con una opción de cancelación sin coste alguno a partir del quinto año por parte del inquilino.

 

¿Cuál es la Renta mensual que en estos contratos deberá abonar la Persona Mayor?

La Renta mensual que se fijará en el Contrato de Alquiler, y que deberá abonar la Persona Mayor en su condición de inquilino, es la que acuerden las partes, pero en principio será la que corresponda según la rentabilidad pactada.

 

¿Qué gastos e impuestos tiene que asumir el comprador en la Compra con Alquiler garantizado?
  1. La tasación de la vivienda
  2. El IBI correspondiente al año en curso
  3. El informe de eficiencia energética
  4. La plusvalía municipal
  5. Los impuestos generados por la ganancia patrimonial que se genera por la venta. Si el Vendedor tiene más de 65 años y lo transmitido es su vivienda habitual, está exenta de tributación en el IRPF hasta 400.000€ de ganancia. Si el inmueble transmitido no fuera la vivienda habitual, entonces la ganancia patrimonial tributará según escala desde el 20%.
  6. El coste de elevar a público e inscribir en registro el contrato de arrendamiento, que equivale a una mensualidad.
  7. En su caso, los gastos de cancelación de las cargas pendientes que pudiera tener la vivienda (aceptación de herencia, hipoteca, etc.).
  8. Los honorarios de Kategora por los trámites realizados.

 

 

 

¿Tiene alguna ventaja o exención fiscal la Persona Mayor en su nueva condición de inquilino?

Asimismo, existe una deducción para los inquilinos, de tal forma que los contribuyentes que satisfagan cantidades por el alquiler de su vivienda habitual podrán aplicar una deducción del 20 por 100 de las cantidades satisfechas en el período impositivo, con un límite de deducción de 1.600 euros anuales.

 

¿Quién debe pagar los gastos habituales de la vivienda?

En la Venta con Alquiler lo normal será que el Comprador abone todos los gastos inherentes a la titularidad del inmueble (recibos del IBI, Recibos de la Comunidad de Propietarios, Seguro del Continente, etc.). Salvo el IBI del año de la venta que será de parte del vendedor. Por su parte, el inquilino deberá hacerse cargo de los recibos de suministros (luz, agua, gas, teléfono, etc.), así como la tasa de residuos urbanos en aquellos municipios en la que esté en vigor.

 

¿Cuánto tiempo se tarda en buscar un comprador?

Aproximadamente entre 3 y 6 meses.

 

¿Conlleva esta operación las mismas molestias que vender la vivienda con una inmobiliaria?

No. Kategora Investments cuenta con toda la información para poder mostrar al inversor una visión completa de su propiedad. Hay que tener en cuenta que el comprador es un inversor que selecciona el inmueble por la zona y por el estado en el que se encuentra y no lo concibe como vivienda habitual sino como una inversión o destino para dentro de mucho tiempo.

 

¿Puedo realizar reformas en la vivienda una vez vendida?

Por supuesto que sí. De hecho uno de los principales atractivos es que dispondrá de dinero para acometer las reformas necesarias para adaptar la vivienda a sus necesidades, contado con la autorización del propietario.

 

¿Y ahora que me he decidido, cuál es el primer paso para vender mi vivienda?

Deberá firmar el contrato de servicios con Kategora Investments para que procedamos a solicitar la tasación de su vivienda y a realizar un video reportaje para poder disponer de la información cuando se lo mostremos a los inversores y así evitar molestias innecesarias.

 

 

Llámanos al944 245 378o te informamos:
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